După un 2025 care a împins piața logistică din România spre maxime istorice, începutul lui 2026 aduce o schimbare de ritm. Nu una dramatică, ci mai degrabă o corecție firească într-un sector care, ca orice mecanism economic matur, alternează perioadele de expansiune accelerată cu momente de prudență și recalibrare.
Datele Eurostat, citate de Colliers, indică o scădere abruptă a încrederii economice în rândul companiilor din sectorul logistic din România în primul trimestru din 2026. Comparativ cu mediile istorice specifice fiecărei țări, România înregistrează a cincea cea mai mare contracție din Uniunea Europeană, fiind depășită doar de Slovacia, Germania, Belgia și Ungaria. Este un semnal care nu poate fi ignorat, mai ales într-un domeniu în care percepția asupra viitorului influențează direct investițiile și deciziile de extindere.
Această schimbare se reflectă imediat și în piața spațiilor industriale și logistice. Cererea de închiriere a scăzut cu 56% față de primul trimestru din 2025, până la aproximativ 80.000 de metri pătrați, potrivit datelor Colliers (care includ doar tranzacțiile pentru care există informații publice disponibile).
În practică, nivelul real al activității poate fi mai ridicat, întrucât o parte dintre contracte se încheie direct între proprietari și chiriași, fără expunere publică.
O piață între presiuni imediate și potențial pe termen lung
Victor Coșconel, Partner și Head of Leasing – Office & Industrial Agencies la Colliers, propune o lectură lucidă a fenomenului: declinul nu indică o schimbare structurală, ci o reducere temporară a activității, firească după un an excepțional.
„Scăderea închirierilor în zona industrială și logistică urmează unui an-record în 2025 și indică mai degrabă o temperare a activității decât o schimbare de fond. Piața locală de spații industriale și logistice se află într-un echilibru delicat între presiunile pe termen scurt și potențialul pe termen lung. În prezent, mediul este influențat de numeroase incertitudini, atât interne – precum tensiunile politice și slăbirea consumului la început de an – cât și externe, unde conflictele și instabilitatea globală complică planurile de dezvoltare”, explică Victor Coșconel.
Într-un climat economic prudent, companiile își temperează planurile de extindere, iar deciziile de închiriere sunt analizate cu o rigoare mai mare decât în anii de exuberanță post-pandemică. Cu alte cuvinte, piața nu se blochează, dar își schimbă reflexele: expansiunea devine selectivă, iar costul de oportunitate al fiecărui metru pătrat crește.
Renegocieri și optimizări: noul reflex al companiilor
Un element definitoriu pentru acest început de an este faptul că o parte importantă din activitate a fost generată de renegocieri contractuale și de optimizări ale suprafețelor ocupate. Este un tip de comportament tipic pentru perioadele de incertitudine, când firmele preferă să își consolideze poziția
înainte de a investi în extinderi.
Cu toate acestea, piața nu transmite semnale de fragilitate profundă. Dimpotrivă: aproape trei sferturi dintre contractele înregistrate în primul trimestru pot fi considerate cereri noi – tranzacții care aduc un plus net de ocupare. Este un indicator important, care sugerează că mecanismul nu s-a oprit, ci doar funcționează într-o logică mai disciplinată.
Semnalul bun: producția revine în prim-plan
Poate cel mai relevant aspect al structurii cererii din T1 2026 este orientarea acesteia către zona de producție. Peste jumătate dintre contractele semnate au vizat spații destinate activităților de producție, un procent mult peste media „normală” a ultimilor ani.
Pentru comparație, în anii de vârf, ponderea spațiilor de producție în totalul tranzacțiilor rareori depășea 20%, iar înainte de pandemie cobora frecvent sub pragul de 10%. Această schimbare de structură nu este un detaliu statistic, ci un semnal
economic de substanță: industria locală caută nu doar depozitare, ci capacitate productivă. Este, în fond, diferența dintre o economie care doar distribuie și una care începe să construiască.
Un trimestru slab nu definește un ciclu economic
Colliers atrage atenția că piața nu poate fi judecată după un singur trimestru, mai ales în condițiile în care România rămâne susținută de factori structurali favorabili.
„Nu credem că piața imobiliară poate fi evaluată pe baza unui singur trimestru mai slab, mai ales că fundamentele care susțin România pe termen lung rămân solide. Acest lucru este susținut și de elemente favorabile în structura cererii, precum ponderea ridicată a cererii noi în primul trimestru și greutatea semnificativă a spațiilor de producție. În plus, avansul proiectelor de infrastructură – cu aproape 900 de kilometri de autostrăzi aflați în construcție și multe alte proiecte planificate – poate accelera semnificativ dezvoltarea sectorului logistic și de producție, cu condiția ca factorii interni să fie mai bine gestionați”, adaugă Victor Coșconel.
Este o observație esențială. Infrastructura nu este doar un avantaj logistic, ci o condiție de competitivitate industrială. România nu poate deveni o platformă regională de producție și distribuție fără coridoare de transport funcționale, fără conectivitate reală și fără predictibilitate administrativă.
Deficitul de spații logistice rămâne o realitate
Un alt argument solid în favoarea perspectivei pozitive este faptul că România continuă să aibă un deficit semnificativ de spații industriale și logistice raportat la populație și la dimensiunea economiei, în comparație cu alte piețe din Europa Centrală și de Est.
Acest decalaj nu este o vulnerabilitate, ci un potențial de creștere. Într-o economie care încă își completează infrastructura industrială modernă, dezvoltarea depozitelor și a spațiilor de producție nu reprezintă un moft investițional, ci o etapă inevitabilă.
Stocul de spații industriale și logistice moderne a depășit deja pragul de 8 milioane de metri pătrați și ar putea trece de 9 milioane până la finalul anului viitor, dacă interesul dezvoltatorilor va fi susținut de o revenire a cererii.
Mai mult, Colliers estimează că până la finalul următorului deceniu stocul ar putea ajunge la 15 milioane de metri pătrați, în ipoteza unui mediu extern relativ stabil și a continuării investițiilor în infrastructură.
O ajustare necesară, nu un recul definitiv
În esență, piața logistică din România traversează o fază de ajustare după un an de excepție. Această corecție nu ar trebui interpretată ca un declin structural, ci ca o perioadă de reașezare într-un climat economic marcat de incertitudini politice interne și tensiuni geopolitice externe.
Indicatorii rămân, însă, suficient de clari: cererea nouă continuă să existe, componenta de producție capătă greutate, infrastructura avansează, iar interesul dezvoltatorilor rămâne activ.
Într-un peisaj european în care competitivitatea industrială se va decide tot mai mult prin logistică, energie și capacitate de producție, România are încă un avantaj rar: spațiu de creștere. Iar acesta, gestionat inteligent, poate deveni una dintre cele mai valoroase resurse economice ale următorului deceniu.
